Капітал під ногами. Відкриття ринку землі в Україні - що хочуть агрохолдинги, чого побоюються фермери, скільки коштуватиме гектар

11.03.2021
| НВ.Бізнес
Наталія Шпигоцька, старший аналітик Dragon Capital, впевнена, що відкриття ринку землі з липня 2021-го навіть в обмеженому форматі — вже великий крок у напрямку реалізації інвестиційного потенціалу агросектору.

Ринок сільськогосподарської землі здатен додати 1% до зростання ВВП, збагатити власників паїв і місцеві громади і залучити багатомільярдні інвестиції, пише журнал НВ.

Я хотів би викупити землю, яку зараз орендую, і планую це зробити завдяки закону про ринок землі», — каже Микола Стецьків, засновник фермерського господарства Faynaberry у Львівській області, що займається вирощуванням полуниці.

У фермера 11 га в обробці. Щоправда, він одразу обмовлюється, що викупити землю швидко буде складно, адже для цього потрібно акумулювати капітал і оформити усі документи. А поточних витрат ведення полуничного бізнесу ніхто не скасовував.

Стецьків і такі, як він, — основні бенефіціари запровадження ринку сільськогосподарської землі, який запрацює 1 липня. Мораторій на її продаж набув чинності від самого початку української незалежності, а вперше за нього проголосували в парламенті у жовтні 2001-го. З того часу Верховна Рада з року в рік продовжувала дію заборони.

Але в ніч із 30 на 31 березня 2020-го депутати таки проголосували за відкриття ринку землі, зробивши це під тиском МВФ. Той прив’язав цю дія до програми Stand By $5 млрд, які після голосування отримала Україна.

«Відкриття ринку землі може дати величезний поштовх для розвитку України та її агросектора, — зазначає Аруп Банерджі, регіональний директор Світового банку у справах країн Східної Європи. — Але ще треба продовжувати працювати над тим, щоб це відкриття відбулося прозорим способом».

Всесвітній банк, один із головних лобістів ринку землі, впевнено заявляє: його запровадження додасть 1% до щорічного зростання ВВП країни. Раніше банк давав навіть більше, але оскільки Рада встановила достатньо суворі обмеження у земельному питанні, прогноз переглянули.

Річ не тільки у ВВП. Вітчизняна економіка в перспективі отримає активів на $24 млрд, під які можна буде залучати банківське фінансування, підрахували у Світовому банку. Водночас власники паїв зможуть сумарно заробляти $3 млрд щорічно, а місцеві громади завдяки продажу землі отримають можливість направляти на інвестиції в інфраструктуру і соціальну сферу до $2 млрд щороку.

«Відкриття ринку землі з липня 2021-го навіть в обмеженому форматі — вже великий крок у напрямку реалізації інвестиційного потенціалу агросектору», — впевнена Наталія Шпигоцька, аграрна аналітикиня інвесткомпанії Dragon Capital [видавець НВ].

Трамплін для фермерів

Земельний ринок у 2021-му тільки почне набирати обертів, адже депутати проголосували не за найліберальнішу його модель: із липня можливість купувати ділянки отримають тільки фізособи, та ще й з обмеженням не більш 100 га в одні руки. Лише з 2024-го до них доєднаються юрособи, а обмеження за площею становитиме до 10 тис. га. Пріоритетне право викупу закон віддає орендарям.

«На першому етапі відкриття ринку найактуальнішим і найреалістичнішим придбання землі буде для малих і середніх фермерських господарств», — пояснює Шпигоцька. В Україні таких господарств 29 тис., а їх середній земельний банк сягає 165 га.

До цієї ліги первинних бенефіціарів ринку належить фермер Євген Харлан. Він вирощує на 120 га лохину під брендом Нікдарія. У планах — збільшити площу під ягодами ще на 40 га. Ринок почне працювати найдоречніше для такого бізнесу.

«Щодо ягоди я бачу великі перспективи [після запуску ринку землі], адже тут інвестиції на 1 га за обсягом більші, ніж фінансова віддача за один рік», — наголошує фермер. Вирощування лохини, як правило, має бізнес-план на термін понад 10 років, а заходити в такі довгострокові проєкти з орендованою землею ризиковано, додає Харлан.

Так, з 1 га садів залежно від культури можна отримувати $4−30 тис. виручки, але на старті в такий проєкт потрібно інвестувати від $5 тис. до $50 тис. — на саджанці й зрошення, підрахували в агрохолдингу HarvЕast. Тому мати землю у власності для такого бізнесу вигідно.

2020 рік став роком масштабної посухи, єдиний спосіб зменшити вплив якої — інвестиції у зрошення. Катерина Звєрєва, директорка з розвитку Української плодоовочевої асоціації, впевнена: фермери в сегменті овочів і фруктів зацікавлені у придбанні землі саме заради створення систем поливу — на орендованих ділянках займатися подібним ризиковано.

З цим згоден Микола Гордійчук, який займається картопляним бізнесом на 600 га у Чернігівській області. Його компанія Агріко Україна має 750 клієнтів. «Звісно, є плани викупити землю, якщо думати на 5−10 років уперед, — зізнається Гордійчук. — Усі намагатимуться мати свій зембанк у власності, тоді з’явиться можливість його розвивати».

Але є заковика — фінансування. Гордійчук переживає, що банки не зможуть прокредитувати усіх охочих придбати землю, адже для отримання такого кредиту треба показати здорову фінансову звітність і надати заставу. Якщо у великих агрохолдингів є можливість використовувати інструмент IPO або отримати дешевий кредит на Заході, то місцеві фермери змушені мати справу з вітчизняними банками.

В очікуванні запуску ріллі в оборот агросектор почав приводити свою фінзвітність до ладу. Так, Інститут аграрної економіки підрахував: офіційний прибуток сільгоспкомпаній у 2020-у зріс на 47,7% — до 58,4 млрд грн. Ці цифри мають сподобатися банкам.

«Банківська система добре капіталізована і має достатьньо ліквідності для кредитування, — пояснили НВ у Нацбанку. — Земельна реформа має надати додатковий імпульс для активнішого кредитування агропідприємств».

Для забезпечення коштами охочих придбати землю можуть використати держпрограму доступних кредитів 5−7−9%, зазначає міністр агрополітики Роман Лещенко. Крім того, Рада в першому читанні ухвалила законопроєкт про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, а це $100 млн капіталу, якими можна прогарантувати до $900 млн позик.

«Банки до певної міри готові надавати додаткові гроші на придбання землі», — ділиться своїми очікуваннями Роман Сластьон, гендиректор Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ). Але робить обмовку: якби до ринку допустили іноземних інвесторів, він би працював значно краще. Економіка отримала б не 1%, а 3% додаткового зростання, та й грошей у секторі стало б більше.

Відповідно до ухваленого закону, іноземні інвестори можуть бути допущені до ринку тільки після референдуму.

Втім, міністр Лещенко навіть зараз налаштований оптимістично. Він очікує створення 350 тис. додаткових робочих місць у агросекторі та залучення інвестицій на $3 млрд. частка агро в економіці країни — цілих 10%, водночас у Німеччині та Франції цей показник не перевищує 2%. Тому й ефект від запровадження земельного ринку буде на берегах Дніпра суттєвішим.

Одне з можливих обмежень для ринку — настрої власників паїв. Згідно з опитуванням Українського інституту майбутнього (УІМ), тільки 3% із них готові продати свої сотки і гектари без вагань. Ще 10% орієнтуватимуться на запропоновану ціну, а 22% думають про продаж, але не хочуть поспішати у цьому питанні.

Мінагро очікує, що ціни на ділянки становитимуть $1−3 тис. За га залежно від регіону. Чорноземи у Черкаській і Полтавській областях будуть дорожчими, а землі у посушливому південному регіоні — дешевші. Водночас Рада прописала: до 2030-го вартість землі має бути не нижчою її нормативної грошової оцінки — у січні та варіювала в діапазоні $770−1210 за га.

«Досвід відкриття ринку землі у ЄС свідчить, що ціна на неї тільки зростає», — зазначає Лещенко. І якщо у сусідній Румунії 1 га у 2011-му коштував $1,9 тис. — приблизно стільки ж, скільки буде в Україні, то у 2019-му — вже майже $6 тис.

«Ціна $2 тис. за га вельми реалістична, вона виходить із нинішніх параметрів українського ринку», — каже Сластьон із УКАБ.

Вадим Денисенко, виконавчий директор УІМ, додає: існує ризик появи спекулянтів. Ті, маючи вільний капітал, стануть грати на очікуваному підвищення цін, вносячи деструктив у взаємини між власниками і реальним агробізнесом.

Тіні і примари

Не тільки спекулянти, але і погано захищені права власності можуть стати бар'єром для інвестицій у земельні активи. «З усіма успіхами України у питаннях проведення реформ наша країна залишається високоризиковим ринком, — каже Олександр Гаврилюк, партнер консалтингової компанії KPMG в Україні. — З цієї причини слід очікувати, що низький рівень захисту приватної власності на першому етапі обмежить потоки інвестицій від усіх охочих».

Нині власники паїв не можуть надати землю як заставу для отримання позики від банків, однак із 1 липня це стане можливим. І якщо, з одного боку, ця можливість пожвавить агрокредитування, то з іншого — створить ризик втратити кровні гектари за борги.

«Якщо раніше власник-фізособа міг не перейматися за свою ділянку, то тепер за наявності боргових зобов’язань таку ділянку органи виконання рішень можуть відчужувати у примусовому порядку», — попереджає Ігор Кравцов, керівник практики транскордонних суперечок юргрупи LCF. Він не виключає, що власники можуть зіткнутися зі створенням штучної заборгованості, яка стане інструментом для недобросовісних «інвесторів».

Тіньова економіка — ще одна перешкода: охочий придбати ділянку матиме показати джерело походження коштів, адже придбання за готівку заборонене. Тому багатьом фермерам доведеться виходити з тіні, щоб стати власниками своїх земельних банків. Що стосується держземлі, то вона продаватиметься через електронні аукціони. Цю ж систему Мінагро хоче запропонувати і для приватних наділів.

«Електронний аукціон — це швидкий, хороший і відкритий спосіб відчужувати землю за найкращою ціною», — каже Сергій Кубах, керівник напрямку земельної реформи платформи USAID Агро. А з тіньовим ринком, за його словами, потрібно боротися не тільки за допомогою онлайн-аукціонів, а й створюючи систему контролю і стимули, щоб аграрії не йшли на порушення.

Щоб електронні торги запрацювали, Госгеокадастр має зробити відкритий доступ до своїх даних для всіх громадян, наголошує Банерджі зі Світового банку. На кінець лютого там були дані лише щодо 32,1 млн га землі сільськогосподарського призначення із наявних 41,3 млн га.

Агрохолдинги хочуть більшого

Агрохолдинги зможуть підключитися до придбання землі у 2024-му. Вони звикли працювати з орендою, показуючи подібні активи на своєму фінансовому балансі, який представляють інвесторам. І зовнішній світ капіталу до цього звик.

Але ситуація може змінитися. Так, агрохолдинг HarvEast із банком 127 тис. га планує викупити землю для свого садівничого бізнесу, а також для тих ділянок, які вимагають зрошення. «З 1 га у Херсонській області без зрошення можна збирати близько 3 т пшениці, а із зрошенням — 6−10 т», — пояснює Дмитро Скорняков, гендиректор HarvЕast.

Агрогігант МХП натомість спантеличений планованим ринком землі, адже бізнес Юрія Косюка розраховував на ліберальнішу версію ринку. «Ефективний ринок для України може бути тільки ліберальним, із допуском юридичних осіб із першого року його відкриття», — наголошує Володимир Нагірний, начальник відділу земельних і майнових відносин МХП. Та й у 2024-му землю зможуть купувати лише ті юрособи, якими на 100% володіють громадяни України, — акції ж МХП торгуються на Лондонській фондовій біржі.

Допуск іноземних інвесторів дозволить тим компаніям, які торгуються на біржі, брати участь у купівлі землі, що підвищить цінові очікування власників паїв, зазначає Шпигоцька з Dragon Capital.

«Якщо запрацює ринок для юросіб, то це залучить гроші у країну, — певен Алекс Ліссітса, гендиректор агрохолдингу ІМК із банком 123 тис. га. — Але в нашому політичному і правовому хаосі дуже складно робити прогнози стосовно набуття чинності другого етапу земельної реформи». ІМК, за його словами, подивиться, яким буде ринок у 2024-му, і тоді вирішить, чи купувати на ньому землю.

Утім, холдинги точно не залишаться осторонь. «Ринок землі може у довгостроковій перспективі призвести до можливої додаткової прибутковості, оскільки з витратної частини піде оренда», — пояснює Ліссітса.

Та й на ринку, який запрацює вже цьогоріч, агрогіганти можуть зорієнтуватися. Імовірність акумулювання ними землі через підконтрольні фізособи Кравцов із LCF оцінює у 99%.

Лідери зацікавлені у придбанні цілісних масивів землі, але далеко не у всіх є для цього зараз ресурси і можливості, додає Юлія Порошенко, засновниця аналітичної платформи Agrohub. А ось до 2024-го холдинги можуть підійти у повній бойовій готовності.

Аби удосконалити торгівлю гектарами, Мінагро планує провести через Раду кілька законопроєктів. Сам ринок має отримати свої обриси з десятка законів і підзаконних актів, деякі з них поки ухвалені лише в першому читанні. Йдеться про запровадження електронних аукціонів, дерегуляцію і долю державної і комунальної землі.

Ольга Трофімцева, колишня в. о. міністра агрополітики, вказує, що подібну реформу має супроводжувати здорова децентралізація. Водночас вона побоюється виникнення класу місцевих «царьків», на яких державі складно буде вплинути.

Кінцевим же бенефіціаром реформи стане сама українська земля, впевнена Юлія Порошенко. «Власник експлуатуватиме її здебільшого раціонально або ж жорсткіше контролювати орендаря щодо цього», — резюмує агроекспертка.