Стройка начинается в Лондоне

11.06.2007
| Эксперт-Украина

"Эксперт Украина"

11 июня 2007 г.

На Лондонской фондовой бирже реализован первый украинский проект по публичному размещению акций инвестиционного фонда недвижимости. Фонду, принадлежащему компании Dragon Capital, удалось привлечь крупную сумму благодаря IPO

В первый день июня первичное публичное размещение акций (IPO) на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи осуществил инвестфонд DragonUkrainian Properties&Development PLC. Это размещение 100% акций примечательно не только крупнейшим среди отечественных эмитентов объемом (фонд привлек 208 млн долларов), но и тем, что задало новую тенденцию — выход инвестиционных фондов, ведущих свою деятельность в Украине, на международные биржи.

Крупная ставка на недвижимость

Фонд Dragon-Ukrainian Properties&Development создала одна из крупнейших украинских инвестиционных компаний — Dragon Capital — для вложений в коммерческую и жилую недвижимость страны. Управлять фондом, а также отвечать за разработку и реализацию инвестиционных проектов будет подразделение прямых инвестиций Dragon Capital — Dragon Capital Partners. Пока этой компании только предстоит выбрать объекты инвеcтирования. По словам управляющего директора Dragon Capital Томаша Фиалы, сейчас фонд рассматривает около сотни проектов, из которых остановится на десяти-пятнадцати. Причем информация о них будет сразу размещена на вэбсайте Лондонской фондовой биржи. Фонд намерен специализироваться на девелоперских проектах: вкладывать в строительство торговой, офисной, складской, гостиничной и жилой недвижимости в Киеве и других городах (с населением свыше 700 тыс. человек).

Эти амбициозные планы и побудили Dragon Capital выйти на Лондонскую фондовую биржу — иным способом фонд вряд ли бы собрал столько денег. Процесс подготовки к публичному размещению занял четыре месяца, а услуги консультантов (лицензированного брокера из Великобритании, юридической компании, аудиторской фирмы с острова Мэн, где зарегистрирован фонд) обошлись предприятию в миллион долларов. Аудит новой компании провела фирма Baker Tilly (на это ушел месяц).

Привлеченные посредством IPO средства фонд инвестирует до конца следующего года. В дальнейшем он намерен занять 600 млн долларов (в банках, а также посредством выпуска долларовых и гривневых облигаций) под залог активов, которые будут построены на привлеченные сейчас 208 млн долларов. В 2010-м возможно еще одно размещение акций, но уже на основной площадке Лондонской фондовой биржи, если к тому вре- мени капитализация фонда превысит миллиард долларов.

Обычно на ведущие биржи выходят девелоперские компании, IPO инвестиционных фондов — явление нечастое. В Украине создание фондов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, вообще является новой тенденцией. Несколько лет назад масштабный проект пыталась реализовать инвестиционная компания Concorde Capital, совместно с международной консалтинговой компанией Colliers International учредившая фонд Colliers-Concorde (Ukraine) Real Estate Fund. Этот фонд рассчитывал привлечь у инвесторов-нерезидентов 200 млн долларов, однако, по оценкам экспертов, собрал гораздо меньше. Всего 20–30 млн долларов привлек и фонд AISI Realty Capital. Аналитики считают, что ранее привлечь в фонды недвижимости более 100 млн долларов было сложно из-за отсутствия на этом рынке игроков с успешным опытом работы.

Старший менеджер по международному развитию бизнеса государств Центральной, Восточной Европы и стран СНГ Лондонской фондовой биржи Джон Эдвардс считает, что инвестиционные фонды будут появляться на международных биржах все чаще. Сейчас на биржевые площадки выходит большое количество фондов из Венгрии, Вьетнама, Германии. Очевидно, не в последний раз разместился и фонд из Украины.

По мнению начальника отдела инвестиционных банковских услуг ING Wholesale Banking Ukraine Макара Пасенюка, своим успехом в привлечении средств компания Dragon Сарital обязана нескольким факторам. Прежде всего структуре сделки, а именно — листингу на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи. При реализации этого проекта компании пригодилась репутация одного из ведущих инвестиционных брокеров страны. По словам специалистов, компания Dragon Capital, имеющая хорошие связи в Лондоне, узнала, что ее зарубежные партнеры готовы вкладывать большие суммы в проекты по недвижимости в Украине, и быстро отреагировала на возникший спрос созданием фонда. Этим и объясняется короткий срок, понадобившийся для его вывода на IPO; для давно существующих предприятий этот период обычно составляет полтора-два года. Компании также пригодился и опыт работы в секторе недвижимости. В частности, в апреле 2006-го Dragon Capital создала компанию «Саблинк», которая занимается покупкой земли и девелопментом в сфере жилой недвижимости. В сентябре прошлого года акции «Саблинк» получили листинг на Венской фондовой бирже. Кроме того, в 2003-м компания Dragon Capital вместе с партнерами выкупила и реконструировала здания бывшей киевской обувной фабрики. Сейчас на этом месте красуется деловой городок «Форум». Еще одна составляющая успеха — растущий интерес к украинскому сектору недвижимости со стороны международных инвесторов.

Фонды и девелоперы

Весомым аргументом в пользу Лондонской фондовой биржи стало то, что там есть специальный продукт для фондов недвижимости — UK-REIT, пусть даже юридически Dragon-Ukrainian Properties& Development не является инвестфондом, а включена в листинг биржи как компания, инвестирующая в недвижимость. В Dragon Capital изначально выбрали публичное размещение, поскольку оно открывает возможности для вложений в предприятие более широкому кругу инвесторов и позволяет достичь более высокой стоимости бизнеса, чем при частном размещении.

Бумаги фонда приобрели частные и институциональные инвесторы. В частности, компании Renaissance Capital, Morgan Stanley Fund и Spinnaker Capital Ltd. Сама Dragon Capital приобрела акции своего фонда на 10 млн долларов.

Бумаги Dragon-Ukrainian Properties& Development, размещенные по цене 101 пенс (эквивалентен двум долларам) за штуку, в первый день торговались на уровне 110–114 пенсов. Закрылись торги 1 июня на отметке 112 пенсов. Через пять дней после размещения акции фонда уже подорожали на 36%. Однако Макар Пасенюк считает, что у бумаг инвестфондов меньше шансов торговаться с премией к чистой стоимости активов, чем у акций девелоперских компаний. Дело в том, что при вложении в акции фондов инвесторы сталкиваются с проблемой двойных комиссионных (они платят своим фондам за управление активами, а те, в свою очередь, перепоручают управление третьим лицам и тоже за это платят). Кроме того, при покупке акций фонда существует риск, что он будет долго искать привлекательные для инвестирования объекты. В то же время, приобретая акции девелоперской компании, инвесторы четко понимают, какие проекты у нее уже есть.

Интерес иностранных инвесторов к украинскому рынку недвижимости отражают и две другие сделки: лондонское IPO девелоперской компании «XXI Век» в декабре 2005 года (с момента размещения ее бумаги подорожали более чем на 80%), а также недавнее частное размещение девелоперской компании ТММ на Франкфуртской фондовой бирже.

В то же время инвестиции в отечественную недвижимость не так велики, как можно было бы ожидать. Основная причина — рисковость этого сектора. Так, председатель совета директоров компании BPT Group Вадим Поляков отмечает, что рынок недвижимости напрямую связан с рынком земли, а земельные отношения у нас не урегулированы и непрозрачны. К тому же рынок недвижимости уже лет семь демонстрирует стабильный рост, а это значит, что следующая фаза цикла — спад — уже не за горами. По мнению экспертов, создание инвестфондов недвижимости (сейчас таковые есть у компаний по управлению активами «Кинто», «УкрСиб Эссет Менеджмент», Parex Asset Management Ukraine и др.) будет набирать обороты. Успешное размещение фонда Dragon-Ukrainian Properties&Development побудит и другие компании привлекать средства в фонды через IPO. Теперь ясно, что это не только возможно, но и быстроосуществимо.