Офіси переходять в атаку. Як карантин і криза змінили ринок столичної комерційної нерухомості

Пропозиція офісної нерухомості в Києві зростає: невдовзі відкриють одразу 22 бізнес-центри. Вони навряд чи заповняться відразу, але принесуть дивіденди девелоперам у найближчому майбутньому, пише журнал НВ.

За час карантину будівництво тут не припинялося ні на день», — каже Денис Тучков, керівник напрямку роботи з клієнтами в Unit.City. Інноваційний парк —проект компанії UFuture Василя Хмельницького. Об'єкт розташований в столиці, на території колишнього мотоциклетного заводу, і перші офіси тут побудували три роки тому.

Сьогодні парк це 50 тис. кв. м. найрізноманітніших офісних просторів і супутня інфраструктура — конференц-зали, паркування для авто і персонального транспорту, зарядку для електромобілів, спорткомплекс, зони відпочинку, кафе.

Тут базуються понад 100 компаній-резидентів, серед яких багато IT-проектів, а також освітні платформи, фірми зі сфери маркетингу та інновацій в агросекторі.

«Парадокс сьогодення — у нас практично 100-відсоткова заповнюваність. Якщо до нас прийде новий клієнт, ми не зможемо відразу запропонувати розміщення», — каже Тучков. Втім, незабаром в парку з’являться нові площі, адже відведені під весь Unit. City 25 га забудовані поки лише на 10%.

Цьогоріч парк залучив 50 млн євро Європейського інвестиційного банку на подальше будівництво нових комерційних будівель. Крім того, ще $70 млн інвестує сюди промислово-будівельна група Ковальська, яка побудує п’ять бізнес-центрів на території 70 тис. кв. м. Зараз йдуть роботи зі зведення двох бізнес-кампусів.

Загалом комерційна частина Unit. City за 5−6 років розростеться приблизно до 600 тис. кв. м офісів — стільки передбачає проект «Міста в місті», доповнених 340 тис. кв. у житловій нерухомості.

«На ринку України не вистачає подібних пропозицій. Це екосистема, а не точкова забудова. Якісна пропозиція такого класу офісів обмежена », — розповідає Ольга Пилипенко, заступниця генерального директора групи Ковальська.

Подібні проекти стають продуктивним простором для фірм, які займаються розробкою високотехнологічних та інноваційних продуктів, пояснює Віталій Бойко, CEO консалтингової компанії NAI Ukraine. Наприклад, 70% бізнес-структур, які базуються в Unit. City, співпрацюють з сусідами по офісу. «За проектами з інноваційною складовою, яка трансформує економіку, — майбутнє. Вони цікаві для інвестиційних та девелоперських холдингів», — каже Бойко.

За словами Пилипенка, крім ринку житла Ковальська вирішила загалом рухатися в бік комерційної нерухомості і фокусуватися на створенні подібного штибу бізнес-хабів. «Якщо взяти Варшаву, наприклад, то насиченість комерційною нерухомістю там у чотири рази більша, ніж в Києві. Перспективи в цьому напрямі неабиякі», — вважає вона.

У найближчому майбутньому група Ковальська разом з партнерами має намір оголосити про старт ще одного проекту в офісному сегменті. Йдеться про будівництво бізнес-центрів площею близько 80 тис. Кв. м на столичній вулиці Жилянській.

Ринок зростає не тільки за рахунок проектів Ковальської. Зараз в Києві на різних стадіях готовності перебувають анонсовані до відкриття в 2020—2021 роках 22 бізнес-центри загальною площею 350 тис. кв. м, каже Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG.

Неперерваний зліт

Намір низки гравців під час коронакризи вкластися в офісну нерухомість — крок цілком своєчасний, вважає Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International Україна. «Вільний фінансовий ресурс наявний у дуже обмеженої кількості гравців. До того ж з урахуванням спаду економіки є можливість знизити саму вартість будівництва», — пояснює експерт.

Через кілька років нові площі будуть вельми доречними. «Через три-чотири роки на ринку Києва цілком можлива нестача офісних приміщень», — додає Носаченко.

Поява нових площ на столичному ринку істотно сповільнилася ще в кризовому 2015 році. І якщо в 2013-му в Києві з’явилося 127 тис. кв. м свіженьких офісів, а рік по тому — 149 тис., то далі цей показник різко знизився до 56 тис. «квадратів», а в 2016-му і поготів знизився до 38 тис. Ще через рік він майже подвоївся, потім знову пішов спад до 50 тис. торік у столиці ввели в дію вже 90 тис. офісних «квадратів». Але лише зараз ринок підібрався до колишніх ударних темпів зростання: за підсумками року, за даними Colliers, в Києві з’явиться 110−120 тис. кв. м нових робочих просторів.

Водночас попит чотири останні роки був стабільним, а тому вакантних площ ставало все менше: на кінець 2019 року, за оцінками Colliers, пустувало лише 7% столичних офісів. «Того надлишку вільних приміщень, який з’явився в 2015 році, зараз не спостерігається», — робить висновок Носаченко.

Оговтавшись ринок повернув до себе інтерес з боку девелоперів, які реанімували заморожені або відкладені раніше проекти. «Попит на бізнес-центри виявився настільки високим, що мотивував власників застарілих торгових центрів, готельних комплексів, підприємств і фабрик реконструювати наявні площі в офісну нерухомість», с каже Олійник з UTG. Як приклад він згадує готелі Кооператор і Славутич, фабрику Михайла Вороніна, заводи Арсенал, Електроприладпостач та інші локації, власники яких вирішили їх перепрофілювати.

Однак у цей момент світ атакував COVID-19 і Україна встала на карантин. Попит відразу скоротився на 42%, а вакантність підскочила до 10−15%. І на сьогодні 200−300 тис. кв. м з 2 млн, наявних на столичному ринку, пустують.

І орендні ставки знизилися — в середньому з $ 30−35 за 1 кв. м до $ 25−30. «Але це вельми помірне падіння», — каже Бойко. За його спостереженнями, не зважаючи на коронакризу, інвестиційна і девелоперська діяльність не зупиняється, хоча в діловому середовищі і панує невизначеність. «Більшість представників бізнесу погоджуються, що це тимчасова ситуація, разом із тим нерухомість — актив довгостроковий», — пояснює експерт.

Девелопери продовжили доробляти проекти, реанімовані до пандемії, і за дев’ять місяців 2020-го ввели в експлуатацію понад 80 тис. офісних «квадратів», зазначає Бойко.

Гібридні технології

«Пандемія може стати рушійним фактором у розвитку і традиційних офісів, і планування робочих місць в Україні загалом», — сказано в профільному дослідженні консалтингової компанії CBRE Ukraine. Робочі простори продовжать відігравати важливу роль у соціалізації і підтримці командного духу, і, найімовірніше, з’явиться гібридна модель — поєднання роботи в головному офісі або в коворкінгу і вдома.

Коронакриза стимулює перехід до гнучких просторів, хоча цей процес і так був неминучий, вважає Ілля Кенігштейн, засновник мережі коворкінг Creative States. Його локація, яка відкрилася на території заводу Арсенал на початку літа, зараз заповнена майже на 80%. «Цю ж локацію ми розширюємо і вже активно будуємо другий корпус», — розповідає він.

Два інші його коворкінги також не пустують. Підприємець певен: епідемія закінчиться, а тренд на гнучкі робочі простори залишиться.

Тільки цьогоріч в столиці відкрилося п’ять великих коворкінгів. Крім того, в серпні власники компанії Нова пошта В’ячеслав Климов і Володимир Поперешнюк інвестували у великий столичний об'єкт Kooperativ на вулиці Січових Стрільців, який роком раніше запустив Андрій Федорів із партнерами.

Всього в Києві налічується понад 50 подібних просторів із загальною площею 86,6 тис. кв. м — за даними Colliers, це в чотири рази більше, ніж у 2015 році.

Водночас ринок коворкінгу не тільки пропонує місця для роботи, а й впливає на класичну нерухомість для роботи.

Сучасний офіс має бути універсальнішим, щоб моментально реагувати на будь-які зміни і перебудовуватися, вважають у девелоперській компанії City One Development. Концепція такого приміщення має передбачати комплекс інфраструктурних можливостей для людини, де безліч потреб можна закрити в межах однієї локації.

Це означає зокрема й інтеграцію офісів у багатофункціональні комплекси — з ТРЦ і житлом, каже Галина Мартиненко, менеджер із корпоративних комунікацій City One Development.

Зараз ця компанія працює з бізнес-центрами загальною площею в 63,5 тис. кв. м і є партнером групи ТАС Сергія Тігіпка у величезному проекті забудови Рибальського півострова. Останній передбачає створення комплексу з 36 будинками на 6.155 квартир, бізнес-центром загальною площею 58 тис. кв. м, школою, дитячим садом і парковками. Інвестиції у цей проект експерти оцінюють у $ 600 млн — $ 1 млрд.

До того ж, інвесткомпанія Dragon Capital [володіє НВ] планує побудувати індустріальний парк E40 на 27-му кілометрі Житомирської траси неподалік від Києва. У фокусі проекту — логістичні та виробничі потреби, але 10% від його загальної площі 200 тис. кв. м займуть офіси. «напрям складської нерухомості глобально розвивається, він стратегічно правильний для інвестування, там цікаво збільшувати свою присутність, — каже Володимир Тимочко, керуючий директор Dragon Capital з прямих інвестицій. — Зростає електронна комерція, зростає доставка, логістичні послуги стають все важливішими для сучасної економіки».

Правила диктує клієнт

Теперішні орендарі офісних площ стали вкрай вимогливими. Вони все частіше звертають увагу на наявність велопарковок, підзарядок для електрокарів, душових в офісі, місць для відпочинку, зелених зон. Багато хто хоче фітнес-клуб по сусідству.

Самі ж власники офісів більше уваги приділяють вентиляції і вологості повітря, а також чистоті приміщень. «Йде розрахунок на підвищені стандарти повітрообміну й кількості простору на одну людину», — пояснює Пилипенко.

Зараз практично всі якісні будівлі передбачають систему кондиціонування з можливістю включати «холод» або «тепло» незалежно від пори року, пояснює Тучков із Unit. City. Також багато орендарів звертають увагу на так звану фальшпідлогу, яка спрощує доступ до комунікацій. Це допомагає зробити перепланування, щоб нічого не розкривати.

Загалом орендарі змінюють свої вимоги до офісів, але не відмовляються від них. Попитом вже користуються нові сучасні бізнес-центри з насиченою інфраструктурою і широким набором сервісів, каже Бойко з NAI Ukraine.