Капитал под ногами. Открытие рынка земли в Украине — что хотят агрохолдинги, чего опасаются фермеры, сколько будет стоить гектар

11.03.2021
| НВ.Бізнес
Наталья Шпигоцкая, главный аналитик Dragon Capital, уверена, что открытие рынка земли с июля 2021‑го даже в ограниченном формате — уже большой шаг в направлении реализации инвестиционного потенциала агросектора.

Рынок сельскохозяйственной земли способен добавить 1% к росту ВВП, обогатить собственников паев и местные общины и привлечь многомиллиардные инвестиции, пишет журнал НВ.

Я хотел бы выкупить землю, которую сейчас арендую, и планирую это сделать благодаря закону о рынке земли», — говорит Николай Стецькив, основатель фермерского хозяйства Faynaberry во Львовской области, занимающегося выращиванием клубники.

У фермера 11 га в обработке. Правда, он тут же оговаривается, что выкупить землю быстро будет сложно, ведь для этого нужно саккумулировать капитал и оформить все документы. А текущих расходов ведения клубничного бизнеса никто не отменял.

Стецькив и такие, как он, — ключевые бенефициары введения рынка сельскохозяйственной земли, который заработает 1 июля. Мораторий на ее продажу действовал с самого начала украинской независимости, а впервые был проголосован в парламенте в октябре 2001‑го. С того времени Верховная Рада из года в год продолжала действие запрета.

Но в ночь с 30 на 31 марта 2020‑го депутаты таки проголосовали за открытие рынка земли, сделав это под давлением МВФ. Тот привязал данное действие к программе Stand By в $ 5 млрд, которые после голосования получила Украина.

«Открытие рынка земли может дать огромный толчок развитию Украины и ее агросектора, — отмечает Аруп Банерджи, регио­нальный директор Всемирного банка по делам стран Восточной Европы. — Но еще надо продолжать работать над тем, чтобы это открытие произошло прозрачным способом».

Всемирный банк, один из главных лоббистов рынка земли, уверенно заявляет: его введение добавит 1% к ежегодному росту ВВП страны. Ранее банк давал даже больше, но поскольку Рада установила достаточно строгие ограничения в земельном вопросе, прогноз пересмотрели.

Дело не только в ВВП. Отечественная экономика в перспективе получит активов на $ 24 млрд, под которые можно будет привлекать банковское финансирование, подсчитали во Всемирном банке. При этом собственники паев смогут суммарно зарабатывать $ 3 млрд ежегодно, а местные общины благодаря продаже земли получат возможность направлять на инвестиции в инфраструктуру и социальную сферу до $ 2 млрд каждый год.

«Открытие рынка земли с июля 2021‑го даже в ограниченном формате — уже большой шаг в направлении реализации инвестиционного потенциала агросектора», — уверена Наталья Шпигоцкая, аграрный аналитик инвесткомпании Dragon Capital [издатель НВ].

Трамплин для фермеров

Земельный рынок в 2021‑м только начнет брать разгон, ведь депутаты проголосовали не за самую либеральную его модель: с июля возможность покупать участки получат только физлица, да еще и с ограничением не больше 100 га в одни руки. Лишь с 2024‑го к ним подключатся юрлица, а ограничение по площади составит до 10 тыс. га. Приоритетное право выкупа закон отдает арендаторам.

«На первом этапе открытия рынка наиболее актуальной и реалистичной покупка земли будет для малых и средних фермерских хозяйств», — объясняет Шпигоцкая. В Украине таких хозяйств 29 тыс., а их средний земельный банк достигает 165 га.

К этой лиге первичных бенефициаров рынка принадлежит фермер Евгений Харлан. Он выращивает на 120 га голубику под брендом Никдария. В планах — нарастить площадь под ягодами еще на 40 га. Рынок начнет работать как нельзя кстати для такого бизнеса.

«По ягоде я вижу большие перспективы [после запуска рынка земли], ведь здесь инвестиции на 1 га по объему больше, чем финансовая отдача за один год», — подчеркивает фермер. Выращивание голубики, как правило, имеет бизнес-план на срок больше 10 лет, а заходить в такие долгосрочные проекты с арендованной землей рискованно, добавляет Харлан.

Так, с 1 га садов в зависимости от культуры можно получать $ 4−30 тыс. выручки, но на старте в такой проект нужно инвестировать от $ 5 тыс. до $ 50 тыс. — на саженцы и орошение, подсчитали в агрохолдинге HarvЕast. Поэтому иметь землю в собственности для такого бизнеса выгодно.

2020‑й стал годом масштабной засухи, единственный способ уменьшить влияние которой — инвестиции в орошение. Катерина Зверева, директор по развитию Украинской плодоовощной ассоциации, уверена: фермеры в сегменте овощей и фруктов заинтересованы в приобретении земли именно ради создания систем полива — на арендованных участках заниматься подобным рискованно.

С этим согласен Николай Гордийчук, который занимается картофельным бизнесом на 600 га в Черниговской области. Его компания Агрико Украина имеет 750 клиентов. «Конечно, есть планы выкупить землю, если думать на 5−10 лет вперед, — признается Гордийчук. — Все будут стараться иметь свой зембанк в собственности, тогда появится возможность его развивать».

Но есть загвоздка — финансирование. Гордийчук переживает, что банки не смогут прокредитовать всех желающих купить землю, ведь для получения такого кредита надо показать здоровую финансовую отчетность и предоставить залог. Если у крупных агрохолдингов есть возможность использовать инструмент IPO или получить дешевый кредит на Западе, то местные фермеры вынуждены иметь дело с отечественными банками.

В ожидании запуска пашни в оборот агросектор начал приводить свою финотчетность в порядок. Так, Институт аграрной экономики подсчитал: официальная прибыль сельхозкомпаний в 2020‑м выросла на 47,7% — до 58,4 млрд грн. Эти цифры должны понравиться банкам.

«Банковская система хорошо капитализирована и имеет достаточно ликвидности для кредитования, — пояснили НВ в Нацбанке. — Земельная реформа должна дать дополнительный импульс для более активного кредитования агропредприятий».

Для снабжения средствами желающих купить землю может быть использована госпрограмма доступных кредитов 5−7−9%, отмечает министр агрополитики Роман Лещенко. Кроме этого, Рада в первом чтении приняла законопроект о Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве, а это $ 100 млн капитала, которыми можно прогарантировать до $ 900 млн займов.

«Банки до какой‑то степени готовы предоставлять дополнительные деньги на покупку земли», — делится своими ожиданиями Роман Сластен, гендиректор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ). Но делает оговорку: если бы к рынку допустили иностранных инвесторов, он бы работал куда лучше. Экономика получила бы не 1%, а 3% дополнительного роста, да и денег в секторе стало бы больше.

Согласно принятому закону, иностранные инвесторы могут быть допущены к рынку только после референдума.

Впрочем, министр Лещенко даже сейчас настроен оптимистично. Он ожидает создания 350 тыс. дополнительных рабочих мест в агросекторе и привлечения инвестиций на $ 3 млрд. Доля агро в экономике страны — целых 10%, в то время как в Германии и Франции этот показатель не превышает 2%. Поэтому и эффект от введения земельного рынка будет на берегах Днепра существенней.

Одно из возможных ограничений для рынка — настроения собственников паев. Согласно опросу Украинского института будущего (УИБ), только 3% из них готовы продать свои сотки и гектары без колебаний. Еще 10% будут ориентироваться на предложенную цену, а 22% думают о продаже, но не хотят спешить в этом вопросе.

Минагро ожидает, что цены на участки составят $ 1−3 тыс. за га в зависимости от региона. Черноземы в Черкасской и Полтавской областях будут подороже, а земли в засушливом южном регионе — подешевле. При этом Рада прописала: до 2030‑го стоимость земли должна быть не ниже ее нормативной денежной оценки — в январе та варьировала в диапазоне $ 770−1210 за га.

«Опыт открытия рынка земли в ЕС свидетельствует о том, что цена на нее только растет», — отмечает Лещенко. И если в соседней Румынии 1 га в 2011‑м стоил $ 1,9 тыс. — примерно столько же, сколько будет в Украине, то в 2019‑м — уже почти $ 6 тыс.

«Цена в $ 2 тыс. за га довольно реа­листична, она выходит из нынешних параметров украинского рынка», — говорит Сластен из УКАБ.

Вадим Денисенко, исполнительный директор УИБ, добавляет: существует риск появления спекулянтов. Те, имея свободный капитал, станут играть на ожидаемом повышении цен, внося деструктив в отношения между собственниками и реальным агробизнесом.

Тени и призраки

Не только спекулянты, но и плохо защищенные права собственности могут стать барьером для инвестиций в земельные активы. «При всех успехах Украины в вопросах проведения реформ наша страна остается высокорисковым рынком, — говорит Александр Гаврилюк, партнер консалтинговой компании KPMG в Украине. — По этой причине следует ожидать, что низкий уровень защиты частной собственности на первом этапе ограничит потоки инвестиций со стороны всех желающих».

Нынче собственники паев не могут предоставить землю в качестве залога для получения займа от банков, однако с 1 июля это станет возможным. И если, с одной стороны, эта возможность оживит агрокредитование, то с другой — создаст риск потерять кровные гектары за долги.

«Если раньше собственник-физлицо мог не переживать за свой участок, то теперь при наличии долговых обязательств такой участок органы исполнения решений могут отчуждать в принудительном порядке», — предупреждает Игорь Кравцов, руководитель практики трансграничных споров юргруппы LCF. Он не исключает, что собственники могут столкнуться с созданием искусственной задолженности, которая станет инструментом для недобросовестных «инвесторов».

Теневая экономика — еще одна преграда: желающий купить участок должен будет показать источник происхождения средств, ведь покупка за наличные запрещена. Поэтому многим фермерам придется выходить из тени, чтобы стать собственниками своих земельных банков. Что касается госземли, то она будет продаваться через электронные аукционы. Эту же систему Минагро хочет предложить и для частных наделов.

«Электронный аукцион — это быстрый, хороший и открытый способ отчуждать землю по наилучшей цене», — говорит Сергей Кубах, руководитель направления земельной реформы платформы USAID Агро. А с теневым рынком, по его словам, нужно бороться не только с помощью онлайн-аукционов, но и создавая систему контроля и стимулы, чтобы аграрии не шли на нарушения.

Чтобы электронные торги заработали, Госгеокадастр должен сделать открытым доступ к своим данным для всех граждан, подчеркивает Банерджи из Всемирного банка. На конец февраля там были данные лишь по 32,1 млн га земли сельскохозяйственного назначения из имеющихся 41,3 млн га.

Агрохолдинги хотят большего

Агрохолдинги смогут подключиться к покупке земли в 2024‑м. Они привыкли работать с арендой, показывая подобные активы на своем финансовом балансе, который представляют инвесторам. И внешний мир капитала к этому привык.

Но ситуация может измениться. Так, агрохолдинг HarvEast с банком в 127 тыс. га планирует выкупить землю для своего садоводческого бизнеса, а также для тех участков, которые требуют орошения. «С 1 га в Херсонской области без орошения можно собирать около 3 т пшеницы, а с орошением — 6−10 т», — поясняет Дмитрий Скорняков, гендиректор HarvЕast.

Агрогигант МХП, в свою очередь, озадачен планируемым рынком земли, ведь бизнес Юрия Косюка рассчитывал на более либеральную версию рынка. «Эффективный рынок для Украины может быть только либеральным, с допуском юридических лиц с первого года его открытия», — подчеркивает Владимир Нагорный, начальник отдела земельных и имущественных отношений МХП. Да и в 2024‑м землю смогут покупать лишь те юрлица, которыми на 100% владеют граждане Украины, — акции же МХП торгуются на Лондонской фондовой бирже.

Допуск иностранных инвесторов позволит тем компаниям, которые торгуются на бирже, участвовать в покупке земли, что повысит ценовые ожидания собственников паев, отмечает Шпигоцкая из Dragon Capital.

«Если заработает рынок для юрлиц, то это приведет деньги в страну, — уверен Алекс Лисситса, гендиректор агрохолдинга ИМК с банком в 123 тыс. га. — Но в нашем политическом и правовом хаосе очень сложно делать прогнозы касательно вступления второго этапа земельной реформы в действие». ИМК, по его словам, посмотрит, каким будет рынок в 2024‑м, и тогда решит, покупать ли на нем землю.

Впрочем, холдинги точно не останутся в стороне. «Рынок земли может в долгосрочной перспективе привести к возможной дополнительной доходности, поскольку из затратной части уйдет аренда», — объясняет Лисситса.

Да и на рынке, который заработает уже в этом году, агрогиганты могут сориентироваться. Вероятность аккумулирования ими земли через подконтрольные физлица Кравцов из LCF оценивает в 99%.

Лидеры заинтересованы в приобретении целостных массивов земли, но далеко не у всех есть для этого сейчас ресурсы и возможности, добавляет Юлия Порошенко, основательница аналитической платформы Agrohub. А вот к 2024‑му холдинги могут подойти в полной боевой готовности.

Чтобы усовершенствовать торговлю гектарами, Минагро планирует провести через Раду несколько законопроектов. Сам рынок должен получить свои очертания из десятка законов и подзаконных актов, некоторые из которых пока приняты лишь в первом чтении. Речь идет о введении электронных аукционов, дерегуляции и судьбе государственной и коммунальной земли.

Ольга Трофимцева, бывшая и. о. министра агрополитики, указывает на то, что подобную реформу должна сопровождать здоровая децентрализация. При этом она опасается возникновения класса местных «царьков», на которых государству сложно будет повлиять.

Конечным же бенефициаром реформы станет сама украинская земля, уверена Юлия Порошенко. «Собственник будет эксплуатировать ее по большей части рационально или же будет жестко контролировать арендатора по этому поводу», — резюмирует агроэксперт.