Законопроект, призванный регулировать рынок сельхозземли, препятствует его возникновению

15.08.2011
| Бизнес
Законопроект №9001-1 настолько сырой, что ни один эксперт не может представить, что документ будет принят в нынешнем виде. "Рабочий вариант документа сейчас анализируется в профильных комитетах и проходит публичные обсуждения. При голосовании он будет меняться. Некоторые положения могут быть вообще переписаны", — считает Тамара Левченко , старший аналитик компании "Драгон Капитал"

Полномасштабная земельная реформа, которую затеяло государство, может оказаться бесполезной. По крайней мере, пока не будут усовершенствованы основные ее составляющие, в частности, уже опубликованный Закон №3613 от 07.07.11 г. "О Государственном земельном кадастре" и кабминовский законопроект №9001-1 "О рынке земель". Последний просто изобилует противоречивыми положениями, одновременная реализация которых делает невозможным функционирование земельного рынка, ради которого, собственно, и затевается вся эта реформа. Зарегистрирован законопроект в середине июля. Спикер Верховной Рады Владимир Литвин пообещал включить его в повестку дня парламентариев после летних каникул. Нынешней осенью он может быть полностью одобрен. Помимо упомянутых документов, государство в лице Государственного агентства земельных ресурсов (Госземагентства) готовит законопроект о консолидации земель, касающийся приоритетного права выкупа земельных участков, и разрабатывает изменения в Земельный кодекс в целях упрощения выделения участков под строительство. Кроме того, Госземагентство при поддержке НБУ работает над созданием Государственного земельного банка (о его весьма спорной необходимости см. на www.business.ua БИЗНЕС №28 от 11.07.11 г., стр.6), который будет кредитовать малый и средний бизнес в селе на 10-20 лет под залог земли.

Трудности перевода

Законопроект №9001-1 настолько сырой, что ни один эксперт не может представить, что документ будет принят в нынешнем виде. "Рабочий вариант документа сейчас анализируется в профильных комитетах и проходит публичные обсуждения. При голосовании он будет меняться. Некоторые положения могут быть вообще переписаны", — считает Тамара Левченко, старший аналитик компании "Драгон Капитал" (г.Киев; инвестиционно-банковские и брокерские услуги; с 2000 г.). В противном случае отмена (вернее, непродление — см. на www.business.ua БИЗНЕС №10 от 07.03.11 г., стр.8. — Ред.) моратория на

продажу сельхозземель (действующего с 1 января 2002 г.) не приведет к формированию рынка земли.

Согласно ст. 10 документа, владельцами сельхозземель могут быть только граждане Украины (физлила), государство и фермерские хозяйства (были внесены в этот перечень в последний момент). В законопроекте также предусмотрено, кто может называть себя фермером и что такое фермерское хозяйство: оно может быть образовано одним или несколькими гражданами Украины, являющимися родственниками или членами семьи. Фермер — покупатель земли должен предоставить документ о своих доходах, диплом об агро-образовании. Он должен иметь не менее чем пятилетний опыт ведения агрохозяйства, а земли может приобретать исключительно на собственные средства.

Иные юрлица, не фермерские хозяйства, согласно і законопроекту, не смогут после прекращения действия моратория приобретать сельхозземлю, даже ту, которую обрабатывают. "Крупные украинские холдинги (около полутора десятков

компаний, занимающих 9% сельхозземель Украины) вступать в права собственников земли не смогут. Они, скорее всего, продолжат арендовать участки ", — утверждает г-жа Левченко.

По данным Ассоциации аграрного бизнеса, сейчас крупнейшие игроки аграрного рынка контролируют более 5 млн га сельскохозяйственных угодий — на 1 млн га больше, чем годом ранее. Расплачиваются они с владельцами паев натур-продуктом — зерном, кукурузой и прочими сельхозкультурами. В денежном выражении аренда 1 га земли обходится им в символические 360 грн. в год, и большим желанием покупать землю они не горят, поскольку сейчас пользуются ею почти даром. Кстати, в соседней Польше местные агропредприятия платят за пользование каждым гектаром земли EUR200 в год.

Но с 1 января 2012 г. Госземагентство намерено повысить кадастровую стоимость земли с нынешних 12 тыс.грн. до 19,5 тыс.грн. за 1 га, а также до 5% этой стоимости увеличить размер минимальной годовой арендной платы (сейчас она составляет 3%; о подобной методике, уже внедряемой местными органами власти, см. на www.business.ua БИЗНЕС №32 от 08.08.11 г., стр.22-24).

Впрочем, законопроект №9001-1 открывает не совсем внятно прописанную лазейку для юрлиц, желающих владеть сельхозземлей. Документ разрешает юрлицам, созданным гражданами Украины, выступать соучредителями фермерских хозяйств. При этом документ жестко ограничивает возможности нерезидентов воспользоваться этой ненадежной лазейкой. Если в уставном капитале горлица, владеющего сельхозземлей, доля иностранного капитала составляет 10% и более, это юрлицо обязано продать землю на протяжении года. Если в течение этого времени участок не будет отчужден, суд в принудительном порядке переведет надел в собственность государства. Правда, совершенно непонятно, какое юрлицо подвергнется таким репрессиям: то ли соучредитель фермерского хозяйства, где иностранные граждане или компании выкупили более 10% уставного капитала, то ли фермерское хозяйство, в ряды которого затесался такой соучредитель. И эта путаница в законе со снятием моратория "переселится" в суды, где будут разбирать десятки подобных споров, поскольку сейчас, по словам Владимира Лапы, генерального директора Ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса" (г.Киев; лоббирование интересов агрокомпаний; с 2007 г.), "иностранцы приобретают право аренды земель путем покупки корпоративных прав или через учрежденные предприятия и заключение договоров аренды". И таким фермерским хозяйствам придется либо расставаться с иностранными соучредителями, либо отказываться от приобретения земель.

Пытаются авторы законопроекта пресечь и спекуляцию землей. Документ предусматривает введение 100%-ного налога при перепродаже участка в первый год владения. Размер пошлины становится тем меньше, чем дольше надел остается в собственности покупателя.

И наконец, самая невнятная норма законопроекта содержится в ст. 19, регламентирующей преимущественные права покупки сельхозземель у частных владельцев. Согласно этой статье, таким правом обладают государство в лице

центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов (относительно земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов), органы местного самоуправления (относительно земельных участков, расположенных в населенных пунктах), арендатор продаваемого земельного участка, владелец смежного участка. Эту норму независимые эксперты называют особенно коррупционной, поскольку она позволяет оказывать даапение на всех арендаторов сельхозземель и, по сути, может способствовать вытеснению неугодных арендаторов с рынка. Ну и, конечно, никоим образом не будет способствовать формированию свободного рынка земель.

Рынок?

Получается забавнейшая картина. С одной стороны, отмена моратория даст возможность собственникам паев продать неиспользуемые земли, и в результате этой отмены сформируется огромное предложение. "Сейчас 45% владельцев земли — пожилые люди, которые не могут обрабатывать участки, поэтому они заинтересованы в продаже", — констатирует г-жа Левченко. "Собственники участков будут продавать свои земли, поскольку у них нет возможности самостоятельно обрабатывать наделы. Кроме того, они не особенно держатся за свои паи и рады любой возможности избавиться от участков ", — считает Тимур Бондарев, управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger (г.Киев; с 2002 г.). Если все крестьяне выставят свои паи на продажу, предложение сельхозземель составит около 7 млн га.

Государственные земли сельхозназначения через земельный банк будут продавать на аукционах, причем начальная стоимость участка должна будет превышать кадастровую оценку. В собственности государства находится 6,1 млн га сельхозземель.

Но как такового рынка земли (как и любого другого рынка) не может быть без полноценного спроса. А самую платежеспособную группу покупателей — крупные сельхозпредприятия — государство исключает из круга потенциальных владельцев земель. У небольших же, но многочисленных фермерских хозяйств нет свободных денежных ресурсов, чтобы выкупить все обрабатываемые ими земли, а за кредитные средства покупать землю не разрешает анализируемый законопроект. "Спрос на участки будет ограниченным. Физлиц, желающих купить сельхозземлю, будет много, но их платежеспособность — низкая. Поэтому стоимость земли не будет высокой", — говорит г-н Лапа. В целом, эксперты прогнозируют, что стоимость 1 га чернозема после снятия запрета на продажу составит $1000-1500. Впрочем, по мнению г-жи Левченко, "даже в случае допуска к торгам юридических лиц крупные компании готовы скупить на первом этапе не более 10% предложенной к продаже земли ". Даже если со снятием моратория повысятся кадастровая стоимость и арендные ставки на землю, агрохолдингам невыгодно, а порой и невозможно будет отвлекать средства на огромные, хоть и разовые, выплаты.